REIT(不動産投資信託、リート)は少額から不動産投資を始めることが可能で、利回り4%以上の高配当が安定して得られる銘柄が多く、とても魅力的な投資商品です。
ですが、いざ取引してみたい！と思っても選択肢が多く、どの銘柄を買えば良いのか、どうやって選べば良いのか悩んでしまうという方も多いのではないでしょうか？
そこで今回は、REITの銘柄を選ぶ際に注目したいポイントや、選定基準を詳しく紹介します。
Contents
REITとは？
そもそも不動産投資とは、アパートやマンションを購入し、売買益や家賃収入で利益を得る投資法です。
REITとは、多くの投資家から集めた資金で不動産を購入し、賃貸収益や売買益を出資した投資家に分配する投資商品です。
実際に不動産を購入して運用する場合、初期費用がたくさんかかり、維持や管理も大変そうですよね。
専門的な知識も必要で、初心者にはなかなかハードルの高い投資法ではないでしょうか。
REITであれば自分で不動産を所有するわけではないので、そういった専門的なこと、面倒なことはプロに任せることができます。
さらに個人の資産では到底購入できないような、都心の高層ビルの運用が可能なのも魅力です。
資産運用の中では比較的価格変動が安定していて、銀行に預けるよりもずっと多くの分配金が得られますよ。
REITの仕組みとメリット・デメリットについてはこちら↓↓↓
銘柄選びで注目するポイント
比較的安定して利益が得られるREITですが、最初はどう選べば良いのか悩みますよね。
私もまだまだ初心者の域を出ませんが、どういったところに注目して銘柄を選んでいるか紹介しますので、参考にしていただけたらと思います。
分配金を受け取れる月に注目
REITに投資をしよう！と思う方のほとんどは分配金目的だと思います。
分配金を生活費として利用したい方は、決算月が異なる複数の銘柄に分散投資するのがおすすめですよ。
REITの銘柄の多くは年2回決済があるところが多いです。
上手に決算月を分散させて、定期的に分配金が得られるようにしましょう。
上手に分散できれば、6銘柄で毎月分配金が受け取れるポートフォリオを組むことができますよ。
利回り4%以上の銘柄であること
高配当が魅力のREIT。
平均利回りを超える、利回り4%以上の銘柄の中から選ぶようにしましょう。
REITでも株と同じように運用益から約20%の税金が引かれるため、利回り4%の場合、税引き後は3.2%となります。
私は資産運用でのトータル利回りの目標値を3%(売買益による利益は含まない)に設定しています。
そのため、REITでは利回り4%以上の銘柄に投資するようにしています。
利回り4%以上を候補にすると、だいたい半分くらいに絞れるため、銘柄選びも行いやすくなりますよ。
保有している不動産の種類や地域が分散していること
所有している不動産の種類によって、特化型、複合型、総合型に分かれています。
特化型
特化型とは、投資対象の不動産の種類がどれか1つに「特化している」ということです。
不動産の種類には住宅やオフィス、ホテル、商業施設などがあります。
住宅特化型は少し利回りは低めですが、その分安定して運用することが可能です。
ホテル特化型も外国人観光客が増加し、オリンピックや万博も控えているため、短期〜中期では需要が高まりそうですね。
物流施設特化型も安定して高利回りが得られる場合が多く、私はポートフォリオに必ず1つは含まれるようにしています。
複合型
複合型は特化型のように1種類ではなく「住宅とホテル」「オフィスと商業施設」のように、複数ジャンルの不動産を組み合わせて投資を行います。
特化型に比べてリスクは低いですが、片方が好調でももう片方が足を引っ張ってしまい結果利益が出ない…ということも考えられます。
どんな組み合わせの複合型なのかもしっかりチェックするようにしましょう。
総合型
総合型は、投資の対象の不動産の種類を決めずに分散して投資を行います。
簡単に言えば、どの不動産も投資の対象になるということですね。
複合型と同様に、リスクを少なくすることが可能です。
それぞれの銘柄ごとに「どんな不動産を保有しているか」「いくつ保有しているか」「どこに保有しているか」が異なります。
保有している不動産の種類が偏っていたり、保有数が少ないものは、何かあった際にダメージが多くなる傾向にあり、その分リスクが高まります。
また、保有物件や投資先の地域に偏りがある場合も注意が必要です。
あまり考えたくはありませんが、今後も東日本大震災のような大規模災害が起こらないとも言えませんので、投資先の物件が同じエリアに固まらないようにしておきましょう。
個々の銘柄で偏っているものを購入する場合、他の銘柄でカバーするなど、ポートフォリオの中に偏りが出ないように調整するといいと思います。
個々の条件を見るのも大切ですが、全体がどうなるか、バランスを見ながら銘柄を選びましょう。
時価総額が高いこと
時価総額が低いと、保有している物件の合計資産額が低いということになります。
株式運用でも不動産運用でも、分散投資は投資のリスク回避の基本です。
合計資産額が低ければ、当然分散して物件を保有することが難しくなりますね。
そのため、時価総額が一定額以上あるということはとても重要です。
私の場合、時価総額1,000億円以上を目安にしていて、あまり低いようだと候補からは外すようにしています。
高利回り銘柄のふるい落としのためにも、確認するようにしたいですね。
NAV倍率が適正
NAVはNet Asset Valueの略で、価格に対して純資産がどれくらいあるのかを示す指標です。
株の指標であるPBR同様に、NAVも低いほうが割安であることが多いです。
私の場合、あまり低すぎるのも心配なので、0.8〜1.2くらいを目安にしています。
ほとんどの銘柄がこの範囲内なので、一応チェックする程度の確認で問題ありません。
銘柄選びの流れ
最初のポートフォリオを考える際、私が行なっている銘柄選びの流れは、
- 分配金利回り順にソート
- 時価総額をチェックし、1,000億円以下は候補から外す
- 住宅特化型、ホテル特化型、物流施設特化型から1銘柄ずつ選択
- ③と決算月が異なる銘柄で気になるものをチョイス(複合型、総合型中心)
- 全体のバランスを確認
このような感じで行なっています。
最初の銘柄選択の時点では投資額はあまり気にせず行うのがバランスよくポートフォリオを作成するコツだと思います。
ある程度雛形が完成してから、予算に合わせて組み替えたり、購入できそうなものから少しずつ買い足していくのが良いですね。
あくまでも私の好みや主観が入った銘柄選びの方法ですので、最終判断は自己責任でお願いします。
REITを始める際の注意点
REITに限らず、資産運用全てに言えることではありますが、「安定して利益を得られる」とは言っても、経済状況によっては暴落や上場廃止、倒産もあり得ます。
投資額が大きくなるほど、当然分配金で得られる金額も大きくはなりますが、いきなり高額な投資はせずに、少しずつ様子を見ながら投資していきましょう。
ポートフォリオを作成してみるとわかりますが、理想的なポートフォリオを作成しようとすると、結構まとまった資金が必要となります。
REITで分配金を得ることが目的の場合、元金は運用し続けることとなり流動的に資金を出金するのは難しくなりがちです。
あくまでも余裕資金で行うようにしましょう。
余裕資金を増やすなら、節約から！固定費見直し方法についてはこちらの記事で詳しく紹介しています↓↓↓
https://manekatsulabo.com/saving-fixedcost/
食費の節約方法については、こちらの記事で詳しく紹介しています↓↓↓
NISA口座で分配金を丸ごとGET
資産運用では、売買益に約20%の税金がかかりますが、分配金にも同じく税金がかかります。
例えば、100万円を利回り4%で1年間運用した場合、4万円の分配金が得られますが、そのうち20%は税金として引かれてしまいます。
そのため、8千円を税金として納め、3万2千円を受け取ることが可能です。
NISA口座で購入すると、売買益、分配金どちらにも税金がかかりませんので、分配金が丸ごともらえておトクです。
私もREITはNISA口座で購入していますよ。
NISAならSBI証券がおすすめ
NISA口座を開設してREITの運用をするなら、REITの取扱銘柄の多いSBI証券がおすすめです。
私もいくつか証券口座を利用していますが、NISA口座はSBI証券で開設しています。
SBI証券はサイトが見やすく、操作もしやすいので、銘柄探しも簡単にできて便利ですよ。
私が銘柄選びに用いている、分配金利回りやNAV、決算月、運用資産カテゴリー(特化型、複合型、総合型)も一覧で比較することができます。
所有物件数やポートフォリオも簡単に確認できます。
REIT以外にも、現物取引や投資信託もSBI証券を利用していますが、全体的にとても使いやすいですよ。
まとめ
REITは安定して高配当が得られるため、投資先としてはとても人気で需要も高いです。
家族の大切なお金だからこそ、しっかり守って確実に増やしたいですよね。
ポートフォリオをしっかり組めば、分配金を毎月受け取れる仕組みづくりができます。
NISA口座なら、売買益も分配金も全部取りが可能。
大切なお金の運用先の候補に、REITを考えてみてはいかがでしょうか？
